Réforme de la TVA : ce que le report laisse en suspens

Le calendrier fiscal français vient de perdre quatre mois. Une ordonnance du 27 juillet 2026, parue au Journal officiel le lendemain, repousse le transfert des règles de TVA vers le Code des impositions sur les biens et services. Le motif invoqué : éviter la collision avec la facturation électronique.

Pour les professionnels de l’immobilier, la question est de savoir ce que ce délai change réellement. L’analyse du report de la réforme de la TVA sur marge au 1er janvier 2027 montre qu’il déplace une date sans toucher au contenu : la nouvelle date d’entrée en vigueur est le 1er janvier 2027, contre le 1er septembre 2026 prévu par l’ordonnance du 17 décembre 2025.

Deux chantiers sur la même date

Le 1er septembre 2026 marque le début de la réception obligatoire des factures électroniques pour toutes les entreprises assujetties à la TVA. L’émission devient obligatoire le même jour pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire. Les PME, TPE et micro-entreprises suivent le 1er septembre 2027. Demander aux services comptables de digérer simultanément ces deux réformes revenait à leur imposer un double virage.

Ce que le texte change et ce qu’il ignore

L’ordonnance apporte des ajustements ciblés : un taux réduit de 5,5% sur certains déchets et sur les réseaux de froid, un taux de 10% sur des travaux forestiers, des précisions sur le logement locatif intermédiaire et sur le droit à déduction. Elle ne dit rien de la TVA sur marge, régime qui concerne les marchands de biens et les opérateurs de divisions parcellaires.

Or la nouvelle rédaction inquiète depuis décembre 2025. Elle exige une TVA d’amont non nulle et non déductible, condition que ne remplit pas, a priori, un terrain acheté à un particulier. L’enjeu se chiffre vite : sur un achat à 150000€ et une revente à 200000€, la marge nette passe d’environ 41700€ à environ 16700€.

Ce qu’il reste à surveiller

Jusqu’au 31 décembre 2026, l’ancien régime s’applique. Reste à savoir si l’administration répondra aux questions parlementaires restées sans réponse avant l’échéance. D’ici là, les opérateurs ont intérêt à documenter leurs chaînes de TVA et à comparer leurs bilans selon les deux scénarios. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal.